Resposta rápida
A análise documental de um imóvel parte da matrícula atualizada, obtida no registro de imóveis competente, e verifica a cadeia de propriedade, os ônus registrados — hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária, indisponibilidade — e a exatidão da descrição do bem. Em seguida, avalia certidões fiscais e condominiais do imóvel e certidões pessoais dos vendedores, para aferir risco de fraude contra credores ou à execução. A análise deve preceder a assinatura e o pagamento de valores relevantes.
A expressão due diligence descreve um trabalho simples de enunciar e detalhado de executar: reunir os documentos certos, lê-los em conjunto e traduzir o resultado em risco concreto para aquela operação específica.
A matrícula
A matrícula atualizada é o documento central. Nela constam a descrição do imóvel, os proprietários sucessivos e todos os registros e averbações: aquisições, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufrutos, servidões, indisponibilidades, construções averbadas e eventuais restrições ambientais ou urbanísticas.
Certidões do imóvel
- Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias;
- Certidão negativa de tributos municipais (IPTU) e, em imóvel rural, de ITR e CCIR;
- Declaração de quitação de despesas condominiais, quando aplicável;
- Certidão de dados cadastrais e do valor venal;
- Habite-se e regularidade da construção junto à municipalidade.
Certidões dos vendedores
- Certidões de distribuição cível, fiscal, trabalhista e de execuções, nas comarcas relevantes;
- Certidão de protestos;
- Certidão de débitos federais e de recuperação judicial e falência, no caso de pessoa jurídica;
- Documentos societários e comprovação de poderes de quem assina;
- Certidão de casamento ou comprovação de estado civil, pela exigência de outorga conjugal.
Riscos que a leitura conjunta revela
Ações contra o vendedor podem levar ao reconhecimento de fraude contra credores ou fraude à execução, atingindo o negócio mesmo depois de concluído. Divergência entre área registrada e área real pode impedir financiamento. Dívidas condominiais e de IPTU acompanham o imóvel por serem obrigações propter rem. Por isso a leitura precisa ser feita em conjunto, não documento a documento.
Do relatório ao contrato
O resultado da análise deve refletir-se no contrato: condições suspensivas, retenção de parte do preço, prazos para saneamento de pendências, declarações e garantias do vendedor e definição de quem arca com cada custo até o registro.
Perguntas frequentes
- A certidão vintenária ainda é necessária?
- A matrícula atualizada costuma ser suficiente para a leitura da cadeia dominial. Em imóveis com histórico complexo, transcrições antigas ou desmembramentos, a análise do histórico mais longo continua sendo recomendável.
- Quanto tempo valem as certidões?
- Os prazos variam conforme o órgão emissor, sendo comuns validades de 30 a 90 dias. Recomenda-se atualizá-las próximo à data da escritura e do registro.
Referências
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada situação.