Resposta rápida
A regularização de um imóvel busca alinhar a matrícula à realidade: averbar construções, corrigir área e descrição, retificar registro, resolver cadeia dominial interrompida ou titular ocupações consolidadas. Os instrumentos variam conforme o problema: averbação de construção, retificação administrativa de registro (arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973), adjudicação compulsória, usucapião ou a regularização fundiária urbana da Lei nº 13.465/2017 (Reurb). O primeiro passo é sempre o diagnóstico documental.
Imóvel irregular não é apenas um problema burocrático. A pendência costuma aparecer no pior momento: na venda, no financiamento, no inventário ou na hora de oferecer o bem em garantia. Antecipar o diagnóstico dá tempo para escolher o caminho menos custoso.
Situações mais comuns
- Construção ou ampliação não averbada na matrícula;
- Divergência entre a área registrada e a área real, ou descrição imprecisa;
- Imóvel adquirido por contrato de gaveta, sem escritura e registro;
- Cadeia dominial interrompida, com vendedores falecidos ou não localizados;
- Loteamentos e desmembramentos irregulares;
- Ocupações consolidadas em núcleos urbanos informais.
Instrumentos
- Averbação de construção, com habite-se, CND da obra e documentos municipais;
- Retificação administrativa de área e descrição perante o registro de imóveis, com anuência dos confrontantes;
- Adjudicação compulsória, inclusive na via extrajudicial admitida pela Lei nº 14.382/2022;
- Usucapião judicial ou extrajudicial, quando a posse preenche os requisitos legais;
- Reurb-S e Reurb-E, para núcleos urbanos informais consolidados;
- Inventário e partilha, quando a pendência decorre de sucessão não concluída.
Etapas do trabalho
- Obtenção da matrícula atualizada e leitura da cadeia dominial;
- Levantamento de certidões municipais, estaduais e federais;
- Levantamento topográfico e memorial descritivo por profissional habilitado, quando necessário;
- Definição do instrumento adequado e do custo estimado, incluindo tributos e emolumentos;
- Condução do procedimento até o registro ou a averbação final.
Custos que costumam ser esquecidos
Além de honorários, a regularização envolve emolumentos cartorários, taxas municipais, eventual ITBI ou ITCMD, custos de levantamento técnico e, em construções, regularização fiscal da obra. Estimar esses valores no início evita a interrupção do procedimento no meio do caminho.
Perguntas frequentes
- Contrato de gaveta transfere a propriedade?
- Não. A propriedade imobiliária se transfere com o registro do título na matrícula. O contrato gera obrigações entre as partes e pode servir de base para a regularização.
- Quanto tempo demora regularizar um imóvel?
- Depende do instrumento adequado, da documentação disponível, da existência de confrontantes anuentes e da via escolhida. Procedimentos administrativos costumam ser mais céleres que os judiciais, mas nem sempre são cabíveis.
Referências
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada situação.