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Área de atuação

Direito Imobiliário

Análise jurídica de negócios e relações envolvendo imóveis, com atenção à documentação e à segurança da operação.

Operações imobiliárias envolvem documentos, prazos e registros que merecem análise prévia. A atuação contempla a leitura da documentação, a avaliação de riscos, a orientação sobre contratos e o acompanhamento de discussões relacionadas a imóveis, conforme as particularidades de cada negócio.

Temas tratados

  • Compra e venda de imóveis
  • Análise de documentação e due diligence
  • Contratos de locação
  • Questões condominiais
  • Regularização e registro
  • Discussões contratuais imobiliárias

Compra e venda de imóveis

A operação costuma percorrer quatro etapas: negociação e proposta; compromisso de compra e venda, que fixa preço, prazos e condições; escritura pública, em regra obrigatória para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos; e registro do título na matrícula, momento em que a propriedade efetivamente se transfere.

Merecem atenção as arras, a distribuição de custos (ITBI, emolumentos, certidões, corretagem), a data de imissão na posse, a responsabilidade por IPTU e condomínio até a entrega e a condição suspensiva de aprovação de financiamento. Na compra financiada, o instrumento firmado com a instituição financeira tem força de escritura pública e constitui a alienação fiduciária regida pela Lei nº 9.514/1997.

  • Elaboração e revisão de compromissos e escrituras;
  • Acompanhamento de financiamento e de registro;
  • Distrato, atraso de obra e discussões em incorporações;
  • Adjudicação compulsória, judicial e extrajudicial;
  • Locação: contratos, garantias, revisão e despejo.

Análise de documentos imobiliários (due diligence)

A análise parte da matrícula atualizada, que revela a cadeia de propriedade e todos os ônus registrados: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão, indisponibilidade e restrições urbanísticas ou ambientais. Em seguida são examinadas as certidões fiscais e condominiais do imóvel e as certidões pessoais dos vendedores.

A leitura conjunta é o que revela o risco real: ações contra o vendedor podem levar ao reconhecimento de fraude contra credores ou fraude à execução; divergências de área podem inviabilizar financiamento; dívidas de IPTU e condomínio acompanham o imóvel por serem obrigações propter rem. O resultado deve refletir-se no contrato, em condições suspensivas, retenções e prazos de saneamento.

  • Matrícula atualizada e certidão de ônus reais;
  • Certidões municipais, estaduais e federais do imóvel;
  • Certidões de distribuição e de protesto dos vendedores;
  • Documentos societários e comprovação de poderes;
  • Habite-se, regularidade da construção e quitação condominial.

Regularização de imóveis e áreas

Regularizar é fazer a matrícula refletir a realidade física e jurídica do bem — condição prática para vender, financiar, inventariar ou oferecer o imóvel em garantia. O instrumento adequado depende do problema diagnosticado.

As alternativas incluem a averbação de construção, a retificação administrativa de área e descrição perante o registro de imóveis (arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973), a adjudicação compulsória, a usucapião e a regularização fundiária urbana da Lei nº 13.465/2017 (Reurb). O custo envolve, além de honorários, emolumentos, tributos e levantamento técnico.

  • Construção ou ampliação não averbada;
  • Divergência entre área registrada e área real;
  • Contrato de gaveta e cadeia dominial interrompida;
  • Loteamentos e desmembramentos irregulares;
  • Reurb-S e Reurb-E em núcleos urbanos consolidados.

Usucapião

A usucapião reconhece a propriedade a quem exerce posse contínua, mansa, pacífica e com ânimo de dono pelo prazo previsto em lei. Os prazos variam conforme a modalidade: 15 anos na extraordinária (10 com moradia ou obras produtivas), 10 anos na ordinária com justo título e boa-fé, 5 anos nas modalidades especiais urbana e rural e 2 anos na usucapião familiar. Bens públicos não são passíveis de usucapião.

Desde o CPC de 2015, o pedido também pode ser processado extrajudicialmente no registro de imóveis (art. 216-A da Lei nº 6.015/1973), instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes. Havendo impugnação não resolvida, o procedimento é remetido ao juízo.

  • Avaliação da modalidade cabível e do prazo aplicável;
  • Organização da prova de posse ao longo dos anos;
  • Usucapião extrajudicial em cartório;
  • Ação de usucapião e defesa em ações possessórias;
  • Registro da sentença ou da ata final na matrícula.
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Perguntas frequentes

Dúvidas comuns sobre esta área

Por que analisar a documentação antes de comprar um imóvel?
A análise prévia da matrícula, das certidões do imóvel e das partes envolvidas ajuda a identificar restrições, pendências e riscos que podem afetar a segurança do negócio. É uma etapa preventiva que costuma evitar discussões futuras.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada situação.

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