Resposta rápida
A compra e venda de imóvel costuma percorrer quatro etapas: negociação e proposta; contrato preliminar (compromisso de compra e venda), que fixa preço, prazos e condições; escritura pública, obrigatória em regra para imóveis acima de trinta salários mínimos; e registro do título na matrícula, momento em que a propriedade efetivamente se transfere. Entre a escritura e o registro incide o ITBI, tributo municipal. Em financiamentos, o contrato bancário com alienação fiduciária substitui a escritura e também deve ser registrado.
Cada etapa de uma compra imobiliária responde a uma pergunta diferente: o que foi combinado, como o combinado será cumprido e como o direito passa a valer perante terceiros. Confundir as etapas é a origem mais comum de conflitos.
Compromisso de compra e venda
O contrato preliminar organiza preço, forma de pagamento, prazo de entrega das chaves, responsabilidade por dívidas anteriores, condições suspensivas (aprovação de financiamento, saneamento documental) e consequências do descumprimento. Registrado na matrícula, o compromisso irretratável gera direito real à aquisição e oponibilidade a terceiros.
Cláusulas que merecem atenção
- Arras confirmatórias ou penitenciais — os efeitos são diferentes;
- Multa e juros por atraso, aplicáveis a ambas as partes;
- Distribuição de custos: ITBI, emolumentos, certidões, comissão de corretagem;
- Data de imissão na posse e situação de eventual locatário;
- Responsabilidade por dívidas de IPTU e condomínio até a data da posse;
- Condição suspensiva de aprovação de crédito, quando houver financiamento.
Escritura e registro
A escritura pública é lavrada em tabelionato de notas, com apresentação das certidões e comprovação do recolhimento do ITBI conforme a exigência municipal. Só o registro do título na matrícula do imóvel transfere a propriedade — antes dele, o comprador é titular de direito obrigacional, não de domínio.
Financiamento e alienação fiduciária
Na compra financiada, o instrumento particular firmado com a instituição financeira tem força de escritura pública e é levado a registro, constituindo a alienação fiduciária em garantia, regida pela Lei nº 9.514/1997. A propriedade plena retorna ao comprador com a quitação e a respectiva averbação.
Imóvel na planta
Nas incorporações, aplicam-se também a Lei nº 4.591/1964 e a Lei nº 13.786/2018, que disciplinam informações obrigatórias, prazo de tolerância de entrega e efeitos do desfazimento do contrato. Verificar o registro da incorporação e o memorial na matrícula é etapa indispensável.
Perguntas frequentes
- Quem paga o ITBI?
- Em regra o comprador, salvo disposição contratual em sentido diverso. A base de cálculo e o momento do recolhimento seguem a legislação de cada município.
- Comprar imóvel sem escritura é possível?
- Negociações apenas com contrato particular existem, mas não transferem a propriedade e ampliam o risco. Quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura, pode caber adjudicação compulsória, hoje também admitida na via extrajudicial.
Referências
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada situação.